집 구매를 위해 대출받기

대출 없이 집을 살 수 있다면 참 행복하겠지만 서울 집 값은 그러기에는 참 만만치 않은 것 같다. 집을 구매하기로 결정하는 과정에서 수도 없이 인터넷을 검색해보고, 수도 없이 은행 상담도 받고 그러면서 대출 관련해서 많은 공부가 된 것 같다.

담보인정비율, 총부채상환비율…

우선 주택 담보 대출을 위해서는 LTV(담보인정비율)랑 DTI(총부채상환비율)라는 걸 알아야 한다. 말은 복잡한데 간단하게 결론만 요약하자면 LTV로 인해 최대 대출한도가 집 값의 70%으로 제한되고, 한달에 상환하는 금액이 월급의 60%를 넘어갈 수 없다는 것이고, 이게 부동산 활성화를 위해 규제를 엄청 완화해놓은 상태라 꽤 높게 잡혀있는데 정부 부동산 정책에 따라 조정이 될 수 있다.

그런데 조심해야할게 주택 담보 가치는 매매가 기준으로 하는 것이 아니라 공시 가격을 기준으로 하기 때문에 대부분 매매가보다 낮은 평균 공시 매매가를 가지고 주택 담보 가치를 계산하게 된다.

위의 내용은 교양으로 알아두면 되는 내용이고, 실제로 대출을 받기 위해서는 주택금융공사에 전화로 상담을 받거나 은행 대출 창구에 가서 상담을 좀 받아보면 감이 좀 잡히는 것 같다.

대출 신청하기…

실제 대출을 받기 위해서 소유권 이전일 3달 내에 계약서와 주민등록등본, 소득 증명 서류, 인감 증명 등을 갖춰서 대출을 받을 기관에 대출 신청을 하게 되면, 얼마 후 1차 승인이 났다고 연락이 온다. 이후 1달 정도를 남겨놓고 대출 심사 및 대출 서류를 작성하면 대출을 받을 수 있다.

대출이 되는걸 명확히 알고 나서 계약을 해야 맘이 편하겠지만 선 계약 후 대출 심사가 들어가게 되므로 좀 불안한게 있는게 사실이었던 것 같다. 대출 최종 승인이 나온 후 1달 이내에 대출을 받지 않으면 심사가 무효가 되는 규정이 있어서 그렇다는데, 뭔가 불확실한 상황에서 계약을 해야하는 그 상황이 아주 합리적인 것 같지는 않았다.

그래서 대출은 너무 일찍부터 준비할 필요는 없고, 기준 금리는 매달 새로 공시가 되며, 실제 적용되는 금리는 신청일자 혹은 최종 대출 계약일자 중 더 낮은 금리가 적용된다. 예를 들어 나같은 경우는 대출 신청을 하는 시점에는 3.2% 이율이었으나 대출 계약을 마무리 하는 시점 금리가 3.1% 이율이었기 때문에 3.1% 금리로 계약을 할 수 있었다.

어쨌든 대출을 받으려면 기금의 주택자금 대출을 이용하거나 은행의 주택자금 대출 상품을 알아보면 된다. 나같은 경우는 금리 변동에 따른 불안감 훼소가 큰 목적이었으므로 지금 당장은 이자가 조금 더 높더라도 장기로 고정 금리 계약을 할 수 있는 주택금융공사의 보금자리론 상품으로 가닥을 잡고 상담을 받았었다.

보금자리론

참고로 보금자리론 상품의 대출 조건은 아래와 같다. 참고로 금리는 지금 기준이며, 이 금리는 매달 새로 공시되기 때문에 시점에 따라 조금씩 달라질 수 있다.

• 금리: 10년 상환시 2.7%, 15년 상환시 2.8%, 20년 상환시 2.9%, 30년 상환시 2.95%
• 한도: 주택담보가치의 최대 70%까지
• 조건: 주택을 1개 이하로 가진 세대주, 9억원 초과 고가주택 제외

이사 첫해에는 집값 외에도 취득세, 복비 등 들어가는 돈이 많다는 사실을 기관에서도 알고 있기 때문에 첫 1년에 한해서 원금 상환 없이 거치만 하는 것도 가능하며, 이후로는 원금 상환이 이행되어야 한다.

보금자리론 상품 페이지에서 예상대출조건 링크를 클릭해보면, 상환 기간동안 매달 내야하는 원금/이자 등에 대해 시뮬레이션이 가능하니 관심있는 사람은 클릭해보면 재밌을 듯.

위에서도 살짝 언급했는데, 상환 기간을 10년, 15년, 20년, 30년 이렇게 잡을 수 있으며 10년 상환일때 이율이 가장 좋고 기간이 길어질수록 이율이 올라가게 된다. 참고를 위해 상환기간 20년으로 잡고, 2.9% 이자인 상태로 1억을 빌린다고 하면 매달 부담해야 하는 금액은 아래와 같다.

	보금자리론 (상환기간=20년, 이율=2.9%)
상환방식	원금 균등	원리금 균등	체증식 분할
1년차	662,294	549,604	246,301
11년차	539,816	549,604	583,261
20년차	419,538	549,604	911,797

보면 알겠지만 원금 균등 상환은 초기 부담이 크고 해가 갈수록 부담이 적어지는 형태이고, 체증식 분할 상환은 초기 부담이 적고 해가 갈수록 부담이 커지는 형태이다. 체증식 분할 상환의 경우 해가 갈수록 연봉이 높아질테니 얼마 못받는 지금은 조금씩 갚다가 연봉이 높아지면 왕창 갚으라는 형태의 상환 방식이다.

보금자리론 신청 메뉴에서 임의로 날짜를 넣고 심사를 넣어보면 대출이 나올지 여부를 확인할 수 있고, 신용등급 상에 심각한 문제가 없다면 웹페이지에서 승인난 경우 대출을 받는데 문제가 없는 것 같다. 그래서 대출 가능 여부나 금액 등을 알고 싶으면, 신청을 해본 뒤 결과가 나온 후에 그냥 취소해버리면 된다. (주택금융공사에서 그렇게 하라고 알려줬음.)

조금 편법으로 보이지만, 상환 기간을 30년으로 잡고 체증식 분할 상환으로 대출을 받을 경우 초기 한 10년은 거의 이자만 내는 것과 크게 차이가 없기 때문에 10년 거치와 비슷한 형태로 대출을 받을 수 있다.

그리고 대부분의 대출들이 그렇듯이 대출을 받은 후 3년이 지나면 중도 상환 수수료가 없어진다. 그래서 3년 이유로는 여유자금이 있을 때마다 대출을 바로바로 상환해도 추가 비용이 들지 않는다.

그 외 다른 대출들

우리 같은 경우 조건이 안되서 그냥 지나쳤지만 조건이 맞는다면 아래와 같은 상품들도 한번 검토해보면 좋을 듯.

• 수익공유형 모기지
• 손익공유형 모기지

이 상품들의 경우 나중에 집을 팔게되면 대강 개념상으로 (시세차익 * 매매시 대출금 / 매매시 주택가) 만큼을 은행에 떼줘야 하는 그런 개념이고, 수익공유형은 수익났을때만 떼가는거, 손익공유형은 손해가 나는 경우에 대출금도 줄어드는거 뭐 그렇게 보면 되는 것 같다.

보면 마찬가지로 고정 금리 상품이고, 금리가 1.5% ~ 2%정도로 다른 상품에 비해 금리가 낮으나 부부 합산 소득 6천만원(생애 첫 매매인 경우 7천만원)을 넘으면 안된다는 제약이 있고, 합산 소득의 4.5배까지만 대출이 가능하기 때문에 부부합산 소득이 7천만원이라고 하면 7*4.5 = 3억1천만원을 살짝 넘는 정도가 최대 대출 한도가 되는 것 같다.

금리가 그냥 장기적으로도 계속 이렇게 낮게 유지될 거 같다 싶으면 그냥 은행의 변동금리 대출 상품을 이용하는 방법도 있으며, 은행 대출 상품은 대게 코픽스 공시 금리 + 1% 정도로 금리가 결정된다. 참고로 (이전 전세자금 대출을 생각해보면) 매달 공시 금리 기준으로 금리가 조절되는게 아니라 6달 단위로 금리가 조정되는 것 같다.

에필로그

나같은 경우 대출이 소유권 이전일에 딱 맞춰서 나오는 사실을 모르고 중도금을 걸었다가 맘 고생을 조금 했는데, 덕분에 신용대출 까지도 공부할 수 있는 기회가 되었던 것 같다.

중도금 대출의 경우 아직 소유권 이전을 받기 전에 받는 대출이기 때문에 담보 소유자인 집 주인이 은행에 함께 방문해서 서류를 작성해주지 않으면 집을 담보로 인정받아서 대출받기가 쉽지 않다. 그래서 신용 대출로 진행해야할 필요가 있으며 신용 대출은 대충 (자신의 한해 수입 * 1.5) 까지는 크게 무리 없이 나온다고 한다. 그런데 그보다 더 많이 필요한 경우 특별 심사를 통해 대출을 받을 수 있는 방법도 있다고 하나 대신 이율이 상대적으로 좀 높게 나온다는 단점이 있다고 한다.

그러므로 그냥 여유자금을 어느정도 이상 가지고 있는게 아니라면 중도금은 넣지 않는게 현명할 듯.

어쨌든 집을 살 자금을 모두 모아놓은 상태로 집을 살 수 있는 사람이 그리 많지는 않을 듯 싶은데, 그냥 은행 소유 집을 보증금 좀 걸고 소유권 이전 조건으로 20~30년 장기 월세를 계약한다고 생각하면 맘이 편해지는 것 같다.

3년 이후로는 여유자금으로 매달 상환해야 하는 월세(?)를 줄일 수 있는 집주인 친화적 월세(?)…

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